Joie ! Vous avez acheté votre premier appartement sur plan qui vous sera livré sous peu. Le soir même, vous vous imaginez déjà dans votre futur salon, orienté ouest, au 6ème étage, dominant la sublime skyline de votre ville, et vous vous endormez, satisfait. Surprise, un matin de la semaine suivante ! Le facteur vous délivre un recommandé de l’épaisseur d’un pavé: la convocation à la première assemblée générale des copropriétaires. « Pourquoi suis-je en copropriété »?
Propriétaire + Bâtiment collectif = Copropriétaire
Quand on vient d’acheter son logement sur plan, la copropriété apparaît lointaine. Toutefois, elle va se rappeler à vous, une fois venu le temps des remises de clés. Alors, pourquoi êtes-vous en copropriété ? Simplement parce que vous êtes plus de 2 propriétaires dans votre bâtiment. Celui-ci est alors « collectif », à l’inverse du logement « individuel ». Concrètement, vous êtes souvent propriétaires de plusieurs « lots privatifs» dans votre bâtiment :
- Premièrement : votre logement
- Puis : votre stationnement
- Enfin : votre cellier, votre cave, etc.
Comment ça marche ?
Pour « les lots privatifs », c’est assez clair. Mais, votre bâtiment n’est pas constitué que de logements alignés les uns à côté des autres. Vous devez bien y accéder. Il a, donc, été décidé que certains lieux de la résidence vont être appelés des « parties communes ». Vous les partagez avec vos voisins. Elles ne sont pas votre propriété exclusive. Parfois, elles appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Parfois, elles n’appartiennent qu’à une partie d’entre eux. Par exemple, les occupants du bâtiment D n’auront pas l’usage de l’escalier menant aux logements du bâtiment A.
Essentiellement, il s’agit, des :
- Cours
- Couloirs
- Escaliers
- Gaines techniques
- Toitures et antennes
- Halls
- Portes d’entrée
- Espaces verts
- Façades
- Boîtes aux lettres, etc.
Qui fixe les règles ?
Non, ce n’est pas le syndic qui fixe les règles.
Ce n’est pas non plus le conseil syndical . Celui-ci regroupe des copropriétaires élus par tous les autres qui donnent leur avis et contrôlent la gestion de la résidence par le syndic.
Si l’assemblée générale a, elle, le vrai pouvoir de décision par des votes à diverses majorités, ce n’est pas non plus à elle de fixer les règles initiales, même si elle pourra demander à les modifier.
Stop au suspens ! Les règles ont été fixées avant la signature de l’acte de vente du premier logement de votre immeuble. Elles sont inscrites dans le fameux règlement de copropriété . En réalité , trois personnes y ont contribué : le responsable de programmes du promoteur, le notaire, et surtout le géomètre expert qui l’a rédigé. La loi encadre sa rédaction. C’est un travail extrêmement technique car aucune spécificité ne doit être oubliée. Finalement, un bon géomètre est la clé d’un bon règlement qui va s’imposer à tous les propriétaires actuels et futurs de l’immeuble.
En bref , ce document se divise en 2 :
- L’EDD « état descriptif de division » qui consiste en une liste (parfois très longue) des lots et des tantièmes (quotes-parts) qu’ils représentent
- Le règlement en lui-même qui va fixer les règles de vie de la résidence.
Comment dois-je m’y investir ?
En réalité, tout dépend de votre personnalité.
Dans l’ensemble, trois profils différents se retrouvent.
Premièrement: le « copropriétaire motivé ». Il a la volonté de fédérer ce voisinage qui ne s’est pas choisi, qui se connaît mal. C’est un moteur dans le bon sens et il est accueillant avec les nouveaux venus. Il sera un excellent membre du conseil syndical car un bon relai des copropriétaires envers le syndic. La plupart du temps, il essaiera de dépanner ses voisins dès qu’il le pourra.
Deuxièmement : « le copropriétaire mécontent ». Certes, sur le fond, il a souvent raison. Sur la forme, beaucoup moins. Au démarrage, il stigmatisera le promoteur pour tout et n’importe quoi. Ensuite, le syndic et ses assistants seront incompétents à ses yeux. Enfin, ses voisins seront bruyants, irrespectueux. S’il est juste d’estimer que tout est perfectible, il ne faut pas oublier que nous sommes entourés d’humains et que l’erreur est … humaine, justement. Un peu de bienveillance et d’expression agréable envers ses interlocuteurs lui permettraient d’être entendu plus facilement. De surcroît, ce type de personnalité nécessite de parfaitement connaître les engagements contractuels qu’on a souscrits et le cadre légal entourant ses récriminations. Gare à l’effet boomerang !
Troisièmement : le « copropriétaire fantôme ». Il ne vient pas aux assemblées générales. Il n’a pas lu non plus le règlement de copropriété. Ni lu les quelques lignes du règlement intérieur affiché à côté des boîtes aux lettres devant lesquelles il passe tous les jours. Habituellement, il ne va même plus chercher le recommandé de convocation à l’assemblée générale. Néanmoins, à investissement nul, pouvoir nul. Il subira, notamment financièrement, toutes les décisions prises en assemblée générale. Quand il signifiera son désaccord, ce sera trop tard !
Est-ce que la copropriété a une incidence financière pour moi ?
Pas de surprise ! Oui.
Il va falloir payer les charges de copropriété. Et ce, dès la livraison du premier lot de copropriété (appartement ou stationnement par exemple). Les charges seront à régler en fonction des tantièmes décrits dans la partie « EDD » (voir plus haut). Le syndic vous les réclamera par appel de fonds tous les trimestres. Certains trimestres, elles pourront être plus élevées en fonction d’éventuels travaux supplémentaires votés par l’assemblée générale.
Du reste, le paiement des charges n’a rien de facultatif.
Ne minorez pas, à cet égard, l’impact que cela peut avoir sur votre budget d’achat. Dans le cas où vous êtes déjà limité par votre taux d’endettement, une étude attentive de ce que vous coûtera mensuellement vos charges est primordiale. Imaginez-vous que 100 euros partent tous les mois en plus de votre remboursement d’emprunt. Saurez-vous le supporter ?
Exigez de la part de votre promoteur un estimatif des charges au moment de la signature de votre contrat de réservation. Soyez moteurs.
Nous nous tenons à la disposition des copropriétaires, entre autres au moment de la livraison des parties communes de leur immeuble, pour les assister techniquement. Nous nous proposons également de suivre les levées de réserves . Par conséquent, n’hésitez pas à nous contacter. Nous aurons plaisir à vous assister.