Nombre de nos clients acquéreurs de biens en VEFA nous questionnent à propos des réserves de livraison. A-VEFA vous propose de faire le point sur le sujet.
La livraison d’un appartement VEFA : entre bonheur et angoisse
La livraison d’un logement en VEFA est le dénouement heureux d’un projet de longue haleine. Elle se matérialise par un rendez-vous de livraison lors duquel vous êtes invité à visiter votre nouveau logement et à en dresser un état des lieux minutieux afin de signaler tous défauts ou dysfonctionnement.
Ce moment est souvent vécu comme l’ultime chance de faire part d’une réclamation auprès du promoteur en cas de défaut de construction. Or, c’est une idée commune qu’il n’est plus possible de dénoncer une non-conformité après la livraison de son appartement VEFA, en réalité c’est possible !
La protection du contrat d’acquisition d’un logement neuf en VEFA
L’acquisition d’un logement neuf sur plan en VEFA est régie par un cadre juridique dont les règles sont très spécifiques. Elles confèrent notamment au client le droit de dénoncer des vices de constructions ou défauts de conformités dans un délai d’un mois après la livraison d’un appartement VEFA.
Comme indiqué dans l’article 1642-1 du Code civil :
« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »
Soyez rassuré, si vous n’osez pas ou oubliez tout simplement d’émettre une réserve lors de la livraison de votre logement immobilier neuf sur plan / VEFA, vous pourrez y remédier.
Nous vous recommandons d’ailleurs de prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers dans le mois qui suit la livraison de votre appartement neuf en VEFA. Nous pourrons alors utiliser le délai dit de « rattrapage » pour signaler les éventuels désordres et vices apparents.
Une fois les réserves signalées que se passe-t-il ?
Le promoteur a l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à la levée de ces réserves. A défaut vous disposez d’une année pour intenter une procédure, conformément aux dispositions de l’article 1648 du Code civil :
« Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »
Différence entre contrat VEFA et CCMI
Lorsque l’on se réfère au Code de la construction et de l’habitation, on pourrait s’inquiéter de lire l’article L.231-8 qui prévoit que :
« Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat.
La disposition prévue à l’alinéa précédent ne s’applique pas quand le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 125-1 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission. »
La lecture de ces lignes tend à faire penser que l’acquéreur qu’il ne dispose que de huit jours après livraison d’un appartement VEFA pour signaler une réserve et que ce droit lui est confisqué s’il se fait assister d’un professionnel lors de la remise des clés.
En réalité, ces dispositions s’appliquent seulement aux contrats de construction de maison individuelle (communément appelés « CCMI »). Les contrats de construction en VEFA ne sont pas concernés. En conséquence, vous faire assister d’un conseiller A-VEFA lors de la visite de livraison de votre appartement neuf ne vous privera pas de la possibilité de signaler des réserves et de disposer d’un mois pour le faire.
Clause abusive sur la levée de réserve !
Pour contrer cette protection accordée aux acquéreurs lors de la livraison d’un appartement VEFA, certains promoteurs ont inclus une clause de renoncement aux réserves dans leur contrat.
La jurisprudence a été dans le sens des maîtres d’ouvrage par une décision du 15 février 2006 de la Cour de cassation qui a statué en considérant que : « la clause de décharge figurant à l’acte de vente, ayant été souscrite à une époque où l’acquéreur ne pouvait appréhender la situation puisque l’immeuble était en construction, constituait une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents, contrevenait aux dispositions claires et d’ordre public de cet article, et devait être réputée non écrite ».
Notre prestation d’accompagnement à l’acquisition d’un appartement VEFA inclus l’analyse du contrat, ceci permettant de vous alerter sur toute clause non légale ou susceptible de vous nuire.
Prendre livraison d’un appartement en VEFA en toute sérénité
En conclusion, la livraison d’un appartement VEFA doit rester un moment agréable, la concrétisation d’un projet de plusieurs mois.
Pour cela garder en tête que vous pouvez :
– Visiter l’intégralité du logement neuf et essayer tous ses éléments d’équipements afin de faire porter sur le procès-verbal les réserves visibles au moment de la livraison ;
– Dénoncer des réserves qui n’aurait pas été signalées lors de la livraison dans le respect d’un délai d’un mois.
– Demander à un professionnel de vous épauler pendant ou même après la livraison afin de n’omettre aucun détail ;
– Agir dans l’année qui suit la livraison, pour obtenir du promoteur la levée des réserves, si rien n’est proposé.
Si vous souhaitez vous assurer de prendre livraison d’un appartement VEFA dans les meilleures conditions, nous pouvons vous accompagner à la visite-cloison, la pré-livraison, la livraison ou dans les 30 jours des vices apparents, mais aussi, pour plus de sécurité, dès le démarrage de votre projet.