Comment bien choisir son programme immobilier en VEFA ?

Acheter un logement neuf en VEFA ne commence pas au moment de la signature du contrat de réservation. Avant de s’engager, une étape est souvent bien plus importante : le choix du programme immobilier.

Face aux plaquettes commerciales, aux perspectives 3D et aux plans soigneusement présentés par les promoteurs immobiliers, il est difficile de prendre du recul. Déterminer si le programme correspond réellement à ses attentes est parfois compliqué. Situation, environnement, orientation du logement, prestations, plans… Plusieurs éléments doivent être étudiés avant de réserver.

Alors, comment faire le bon choix et éviter les mauvaises surprises ?

Ne pas se fier uniquement au coup de cœur

Un programme immobilier neuf peut séduire immédiatement : architecture, espaces verts, terrasse, parking, proximité des commerces.

Mais un achat en VEFA représente un engagement important. Il faut donc dépasser l’aspect commercial du projet et s’intéresser à ses caractéristiques concrètes. Avant de réserver, posez-vous notamment les questions suivantes :

• Le quartier correspond-il à mon mode de vie ?
• Le logement est-il correctement orienté ?
• Quelle sera sa luminosité ?
• Existe-t-il des nuisances actuelles ou futures ?
• Le logement répond-il à mes besoins en termes d’agencement ?
• Les prestations proposées correspondent-elles à mes attentes ?
• L’exposition ne va-t-elle pas rendre le logement difficilement vivable l’été par rapport aux canicules des années à venir ?
• Que comprend réellement le prix annoncé ?

Le bon programme n’est pas nécessairement celui qui présente les plus belles images commerciales, mais celui qui correspond réellement à votre projet. Ce n’est pas non plus parce que des amis ont fait le choix d’acheter en VEFA dans cette résidence, que ça va être la même chose pour vous

Étudier l’emplacement, mais aussi son évolution

L’emplacement est évidemment un critère déterminant dans le choix d’un logement neuf. Il faut toutefois regarder au-delà de l’adresse du programme. Transports, commerces, écoles, services, accès routiers ou environnement immédiat sont des éléments à prendre en compte. Il est également intéressant de se renseigner sur les évolutions possibles du quartier et sur les constructions prévues à proximité.

Un terrain actuellement libre à côté de votre future résidence pourrait, par exemple, accueillir plus tard un autre immeuble avec un vis à vis important, ou des entreprises.

Acheter sur plan implique de se projeter dans un environnement qui n’est pas encore totalement construit. Pas toujours simple à faire !

Cette projection est particulièrement importante lorsque le logement est choisi pour sa vue, son calme, son orientation ou son exposition. N’hésitez pas à vous rendre sur place, sans le promoteur, un jour en semaine, et baladez-vous dans le quartier, questionnez les habitants.

Comparer les logements au-delà du prix au m²

Par exemple, deux appartements présentant une surface et un prix similaires peuvent offrir une qualité de vie très différente. L’étage, l’orientation, la distribution des pièces, la présence d’un extérieur, le vis-à-vis ou encore la position du logement dans l’immeuble sont autant de critères à comparer.

Il peut également être judicieux de regarder :

• la surface réellement exploitable des pièces,
• la circulation entre les différents espaces,
• l’emplacement des portes et fenêtres,
• les possibilités d’aménagement,
• les espaces de rangement,
• l’emplacement des équipements techniques.
• les dispositifs architecturaux prévus pour protéger de la chaleur

Le prix au m² ne suffit donc pas à déterminer si un logement constitue une bonne acquisition pour vous.

Lire les plans VEFA avant de choisir son logement

Le plan commercial est l’un des premiers documents remis au futur acquéreur. Pourtant, il n’est pas toujours facile à interpréter lorsqu’on ne possède pas de connaissances techniques.

Certains éléments peuvent avoir une incidence importante sur l’usage quotidien du logement :

• gaines techniques ;
• emplacement du tableau électrique ;
• radiateurs ou équipements de chauffage ;
• ouvertures ;
• sens d’ouverture des portes ;
• dimensions réellement disponibles pour installer du mobilier ;
• contraintes liées aux équipements sanitaires ou à la cuisine.

Un plan peut donc paraître parfaitement adapté à première vue, alors que certains détails peuvent devenir contraignants une fois le logement livré. Sans connaissance, certains acquéreurs détectent des erreurs trop tardivement. Demandez bien à recevoir et à lire un plan technique, pas un plan coloré aménagé qui pourrait être déformé et donner une fausse vision des espaces.

Ne pas négliger la notice descriptive

Choisir un programme immobilier, c’est aussi comprendre précisément ce que le promoteur s’engage à vous livrer.

La notice descriptive détaille notamment les matériaux, les équipements, les finitions et les caractéristiques techniques prévus pour le logement. Elle est donc complémentaire aux plans techniques.

Ce document est souvent difficile à comprendre pour un acquéreur qui n’est pas familier du vocabulaire technique de la construction. Une différence entre deux programmes peut parfois se cacher derrière une prestation qui semble secondaire : type de revêtement, équipements sanitaires, chauffage, menuiseries, isolation, équipements des parties communes.

Avant de choisir définitivement un programme, il est donc important de comprendre ce qui est réellement prévu dans la prestation proposée. Ne vous limitez pas à la notice de votre logement mais aussi à la qualité de la construction dans son ensemble.

Comparer les programmes sur des critères objectifs

Lorsque plusieurs programmes correspondent à vos critères, il peut être intéressant de réaliser un tableau comparatif. Cette approche permet de prendre du recul et d’éviter de faire son choix uniquement sur le prix ou sur une présentation commerciale.

Vous pouvez utiliser notre tableau pour vous aider dans votre réflexion.