L’acquisition d’un bien immobilier neuf en VEFA est de plus en plus plébiscitée pour ses garanties et sa modernité. En parallèle, l’achat en Société Civile Immobilière (SCI) est un outil de gestion patrimoniale très apprécié en France. Combiner ces deux approches représente une stratégie puissante, qui allie la sécurité du neuf à la flexibilité de la gestion en société. Cette solution, bien que plus complexe, est particulièrement pertinente pour les investisseurs, les familles ou ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine.
Des avantages clés pour la constitution et la gestion du patrimoine
L’achat d’un logement en VEFA via une SCI apporte plusieurs avantages structurants. D’abord, il facilite le financement de l’investissement locatif. En regroupant plusieurs associés, l’apport personnel peut être plus conséquent et le projet plus ambitieux. Lla solidité financière d’une SCI arssure souvent les banques. Ensuite, la SCI est un cadre juridique qui simplifie la gestion du bien. En effet, les statuts de la SCI définissent les règles de prise de décision, de répartition des charges et des revenus. Cela permet d’éviter les conflits potentiels liés à une indivision classique.
Sur le plan fiscal, l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) peut être un levier intéressant pour certains projets locatifs. Contrairement à la taxation directe des loyers, l’IS permet de déduire l’amortissement du bien et d’autres charges, réduisant ainsi le bénéfice imposable. Le choix du régime fiscal (IR ou IS) est une décision fondamentale qui doit être mûrement réfléchie. Il va dépendre des objectifs des associés.
L’Anticipation de la succession, un Atout Majeur de l’achat VEFA en SCI
C’est sans doute le principal intérêt de l’acquisition via une SCI. Le bien immobilier n’est pas directement la propriété des associés, mais celle de la société. C’est donc les parts sociales de la SCI qui sont détenues et transmises. Cette distinction est cruciale.
La transmission des parts est beaucoup plus simple que celle d’un bien immobilier. Elle peut se faire de manière progressive, via des donations successives de parts, pour bénéficier des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. Le démembrement de propriété est un autre outil puissant. Les parents peuvent conserver l’usufruit (le droit d’usage et de percevoir les revenus) des parts, tout en donnant la nue-propriété à leurs enfants. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts, sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires sur la valeur de l’usufruit. Cette technique permet d’organiser la succession en douceur et de manière très optimisée fiscalement.
Précautions et points de vigilance de l’achat VEFA en SCI
Si l’acquisition d’un logement VEFA en SCI offre de grands atouts, elle n’est pas une solution universelle et requiert une préparation rigoureuse. La première des précautions réside dans la rédaction des statuts de la SCI. Ce document est le véritable socle de la société. C’est pourquoi A-VEAFA vous recommande de faire appel à un professionnel (avocat ou notaire pour leurs rédaction. Ainsi il vous aidera à anticiper toutes les situations : règles de majorité pour les décisions, clauses d’agrément en cas de cession de parts, modalités de dissolution, etc. Des statuts mal rédigés peuvent engendrer des conflits.
Le choix du régime fiscal est une autre décision de grande importance. Une fois l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) choisie, il est très difficile de faire marche arrière. Il est impératif de se faire accompagner par un fiscaliste pour mesurer toutes les conséquences de ce choix. Enfin, bien que la SCI apporte une structure, les précautions liées à la VEFA elle-même demeurent : vérification de la solidité financière du promoteur, examen attentif du contrat de réservation et du plan de l’appartement.
En conclusion, l’achat d’un logement en VEFA en SCI pour un investissement locatif est une stratégie patrimoniale sophistiquée et performante. Elle est idéale pour ceux qui souhaitent investir de manière collective, gérer leur bien avec un cadre clair, et surtout, anticiper la transmission de leur patrimoine de manière fiscalement optimisée. C’est un chemin qui demande une expertise et une planification précises, mais qui, bien mené, peut s’avérer extrêmement fructueux à long terme.