Le « logement abordable » comme le « logement maîtrisé » sont des terminologies que certains d’entre vous ont déjà entendues lorsqu’ils ont commencé à se renseigner en vue d’acquérir un logement. Ces appellations, issues de la collaboration entre les collectivités et les promoteurs ou coopératives HLM, restent toutefois vagues pour un particulier.
Aujourd’hui, nous vous proposons de traiter d’un des « outils » du logement abordable : le PSLA (Prêt Social Location Accession).
Comme d’autres dispositifs relevant de la même philosophie, son but est de permettre aux personnes à revenus modestes d’accéder à la propriété, en imposant des prix inférieurs à ceux du marché. Il tire son nom du prêt conventionné dédié à ce type d’opération dans le neuf.
Les chiffres-clés
Le PSLA a été mis en place par les pouvoirs publics, il y a 15 ans. Sur 10 ans (2008-2017), ce sont 55 894 logements qui ont été financés via ce dispositif, sur tout le territoire français. À titre d’exemple, la seule région Pays de la Loire a vu, sur cette période, la construction de 6 400 logements PSLA. Ce mécanisme est surtout porté par des organismes de logement social (coopératives HLM par exemple) et des Sociétés d’Economie Mixte (SEM). Ils représentent presque 80% de la production.
La location-accession
Ces 2 termes semblent antagonistes tant nous avons pris l’habitude, dans le langage courant, de distinguer les occupants d’un logement comme propriétaires ou locataires, la première situation excluant de facto la seconde. À contrario, l’idée fondatrice du PSLA est de mixer les statuts. C’est la location-accession. Le mécanisme permet à des ménages, sans apport personnel, d’acquérir un logement neuf qu’ils vont occuper au départ comme locataires. Pendant cette période initiale, l’occupant paye une redevance à l’opérateur qui lui a donné les clés du logement. Cette redevance est composée d’une indemnité pour l’occupation (part locative) et d’une épargne (part acquisitive). Cette période dure entre 1 et 2 ans dans la majorité des cas. À l’issue, l’occupant peut lever l’option, c’est à dire devenir propriétaire du logement. L’épargne versée à l’opérateur est alors déduite du prix de vente du logement.
Les avantages du PSLA
Rentrant dans la catégorie de l’achat sur plan, le PSLA se distingue néanmoins clairement de la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Il a, en outre, des avantages non négligeables :
- TVA réduite à 5,5% sur l’achat du logement,
- exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
- pas d’appel de fonds pendant les travaux,
- réduction des frais de notaire,
- garanties obligatoires de rachat, revente et relogement,
- possibilité d’octroi d’APL,
- possibilité d’y associer un PTZ (Prêt à Taux Zéro).
Les conditions pour bénéficier du PSLA
Le dispositif est donc très intéressant sur de nombreux points. Pour éviter un usage abusif, le législateur a prévu des conditions draconiennes :
1. Conditions de ressources du candidat acquéreur. Pour être éligible, vous ne pouvez pas dépasser des plafonds de revenus. Ceux-ci varient en fonction du nombre d’occupants prévus et du secteur géographique de la construction. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous les plafonds de revenus pour 2019.
| Nb de personnes destinées à occuper le logement | Zone A ………………. | Zone B et C ……….. |
| 1 | 32 442 | 24 592 |
| 2 | 45 418 | 32 793 |
| 3 | 51 908 | 37 932 |
| 4 | 59 046 | 42 032 |
| 5 et plus | 67 352 | 46 121 |
2. Plafonnement des prix de vente. Pour obtenir l’agrément lui permettant de vendre ses logements via le dispositif, l’opérateur s’engage à ne pas dépasser des plafonds de prix de vente en fonction d’un zonage géographique :
| Zone géographique | m2/HT |
| Abis | 4 754 |
| A | 3 602 |
| B1 | 2 885 |
| B2 | 2 518 |
| C | 2 202 |
Il est à noter que des collectivités permettent des prix d’achat encore plus bas. Pour ce faire, leurs aménageurs imposent aux promoteurs des prix moyens (sur l’ensemble du projet) inférieurs aux plafonds indiqués dans le tableau ci-dessus.
Le déroulé du PSLA
Ici également, le PSLA a ses particularités. Si la VEFA est composée de 2 étapes contractuelles, le PSLA se divise, lui, en 3.
- Le contrat préliminaire : c’est le contrat qui permet au candidat acquéreur de réserver le logement. Un dépôt de garantie lui sera demandé. A cette étape, il est primordial de bien regarder la consistance du logement.
- Le contrat de location- accession : signé chez le notaire, c’est lui qui acte l’entrée dans la première phase d’occupation du logement. Sans lui, il sera impossible de se voir remettre les clés.
- La levée d’option : conclue par un acte notarié, elle met fin à la période « locative ». L’occupant devient véritablement propriétaire du logement.
Que vous soyez en VEFA ou en PSLA, n’hésitez pas à prendre contact avec nous pour vous faire assister et conseiller pendant tout votre parcours.