Lors de la livraison d’un logement acquis en VEFA, certains désordres peuvent sembler mineurs mais avoir des conséquences juridiques importantes. La reprise des rayures peut constituer une importante frustration pour les acquéreurs d’un logement neuf dont les vitrages en seraient affectés, d’autant plus qu’elles peuvent passer inaperçues lors des opérations de livraison.
Pourtant, la jurisprudence encadre strictement ce type de désordre. Afin d’éclairer les acquéreurs sur leurs droits et les précautions à prendre, Voici la parole de notre experte Me Garance Le Philibert, avocate en droit immobilier et de la construction.
Les rayures sur les vitrages sont-elles vraiment un sujet juridique en VEFA ?
« Oui, absolument. Les rayures sur vitrages sont une source fréquente de frustration pour les acquéreurs de logements neufs. Pourtant, la jurisprudence est très claire : elles sont considérées comme des désordres apparents, même si elles peuvent facilement passer inaperçues lors de la livraison. La Cour d’appel de Colmar l’a encore rappelé dans une décision du 30 mai 2025. »
Que doit faire un acquéreur qui constate des rayures après la livraison ?
« L’acquéreur doit impérativement signaler les rayures au vendeur dans le délai d’un mois suivant la prise de possession des lieux, ou avant la réception des travaux si celle-ci intervient plus tard. C’est une obligation prévue par l’article 1642-1 du Code civil. Passé ce délai, le vendeur est généralement déchargé des désordres apparents non réservés, parmi lesquels figurent les rayures. »
Et si le promoteur ne procède pas aux réparations ?
« Dans ce cas, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice à compter de l’évènement le plus tardif entre la réception des travaux et l’expiration d’un délai d’un mois suivant la prise de possession des lieux. À défaut, il s’expose à une forclusion, c’est-à-dire une perte définitive de son droit d’agir, conformément à l’article 1648 du Code civil. »
Certains acquéreurs pensent que les rayures rendent le logement « inachevé ». Est-ce exact ?
« Non, et c’est un point essentiel. Les juridictions considèrent que la simple présence de rayures ne rend pas le logement impropre à sa destination. Elles ne permettent donc pas de contourner le délai d’un an en invoquant un logement non achevé. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux l’a confirmé dans une décision du 26 mars 2025. »
La jurisprudence est-elle sévère sur le sujet des rayures sur vitrage ?
Elle est surtout très exigeante. La jurisprudence a ainsi tendance à refuser les demandes de reprises des rayures qui n’auraient pas été précisément réservées par l’acquéreur comme avec le Tribunal Judiciaire de MEAUX, 1ère chambre, 7 mai 2025, n° 23/00370. À l’inverse, ils accueillent favorablement les recours lorsque les réserves ont été clairement formulées et qu’aucune reprise n’a été effectuée, y compris en référé, comme l’a rappelé le Tribunal Judiciaire de PARIS, service des référés, 18 juin 2025, n°24/52352. »
Quels conseils pratiques donneriez-vous aux acquéreurs en VEFA ?
« La vigilance est primordiale lors des opérations de livraison. Si les conditions ne permettent pas un contrôle satisfaisant des vitrages — par exemple en raison d’une mauvaise luminosité — il est fortement recommandé d’émettre une réserve générale sur l’état des vitrages.
L’acquéreur pourra toujours lever cette réserve ultérieurement s’il constate l’absence de rayures, mais elle lui permet, dans le cas contraire, de demander un contrôle complémentaire dans de meilleures conditions. »
Pourquoi cette précaution est-elle si importante ?
« Parce qu’elle permet à l’acquéreur de sécuriser ses droits. En cas de contentieux, il disposera d’un procès-verbal contradictoire, établissant clairement l’existence des rayures. C’est un élément déterminant pour justifier une action judiciaire engagée dans le délai légal d’un an. »