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Acheter son logement grâce à un Bail Réel Solidaire (BRS) : Concilier immobilier et solidarité sur la très longue durée

A l’occasion de notre article sur le PSLA, nous vous avions parlé de l’accession abordable à la propriété. Cela désigne l’ensemble des mécanismes d’acquisition d’une résidence par un ménage à revenus modestes à un prix inférieur au marché. Nous vous proposons aujourd’hui d’étudier un dispositif récent en la matière : le Bail Réel Solidaire (BRS).

Le Bail Réel Solidaire (BRS)

C’est un nouveau contrat juridique créé le 20 juillet 2016. Il s’agit d’un bail qui permet d’acheter son logement à un prix imbattable, tout en garantissant un effet anti-spéculatif. Les prix peuvent être jusqu’à deux fois inférieurs aux programmes classiques des promoteurs privés. Trois types de logements sont concernés par le BRS, et en premier lieu, ceux à construire.

Dissocier le foncier et le bâti 

Comme le « Pass-Foncier » en son temps, le BRS repose sur la dissociation foncier/bâti. C’est par cette astuce que les prix sont inférieurs au marché. Voici le fonctionnement : 

  1. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréé et contrôlé par le préfet, acquiert un terrain pour le conserver dans la durée.
  2. L’OFS désigne un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un BRS.
  3. Les ménages achètent leurs logements grâce au BRS et disposent donc de droits réels pour une durée ne pouvant dépasser 99 ans.
  4. Ce BRS pourra faire l’objet d’une cession, d’une vente, d’une donation ou d’une succession sous certaines conditions. Notamment, ce bail prévoit dès l’origine que  le nouvel acquéreur devra également respecter les plafonds de revenus du PSLA. La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, et ainsi de garantir sur le temps long son aspect abordable au logement.

Les avantages pour l’acquéreur: 

  1. Il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA à taux réduit.
  2. Le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA (voir notre article à ce sujet ici).
  3. Ce même prix est réduit de la part représentée par l’achat du terrain (entre 15 à 30% du prix final généralement).
  4. L’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de taxe foncière sur décision de la collectivité.
  5. Depuis le décret n° 2017-592 du 20 avril 2017, il est dorénavant possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) dans le cadre d’un BRS.

Les conditions pour bénéficier du Bail Réel solidaire:  

Il vous faudra respecter quelques obligations si vous voulez pouvoir bénéficier du dispositif :

  1. Le logement en question devra obligatoirement être votre résidence principale.
  2. Vous devrez respecter les plafonds de revenu PSLA à l’entrée dans les lieux (voir notre article à ce sujet ici).
  3. En plus de votre remboursement d’emprunt pour la partie « bâti », vous devrez payer une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire.

Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter la brochure réalisée par la fédération des coopératives HLM.

N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour vous faire assister et conseiller pendant tout votre parcours, que vous ayez acheté votre logement neuf en VEFA, en PSLA ou grâce au BRS.

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