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Acheter un logement neuf pour défiscaliser : Le dispositif Pinel

Depuis de nombreuses années, les gouvernements se sont succédés et ont laissé en place une aide importante aux particuliers dans le secteur de la construction neuve : les lois de défiscalisation. Les noms changent mais l’esprit reste identique. Il y a eu antérieurement les lois Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot. La dernière en date : la Loi Pinel. 

Les chiffres-clés 

Créée en 2014 par l’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel, elle est actuellement encore en vigueur et le sera jusqu’à fin 2021 au minimum. Depuis son entrée en vigueur, c’est un véritable succès à l’échelon national. La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) indique que plus de 50 000 logements par an sont vendus grâce à ce dispositif. En consultant les derniers chiffres concernant les ventes de logements aux particuliers (hors résidences services), on constate ainsi que : 

  • en 2018, 127 040 logements ont été vendus en VEFA, dont 63 082 aux investisseurs via le dispositif Pinel, soit 49% du total,
  • sur le premier semestre 2019, ce sont 30 000 logements qui ont été vendus en Pinel, soit 47% du total.

Acheter pour louer et réduire ses impôts

Pourquoi un tel engouement ? Le dispositif Pinel permet à vrai dire au client de se constituer un patrimoine locatif en bénéficiant d’une aide financière qui se traduit par une réduction d’impôts. Il vise donc 2 catégories de clientèle : celle qui veut diminuer sa pression fiscale et celle qui veut constituer un patrimoine pour son avenir ou celui de ses enfants.

Cela pourrait paraître trop beau pour être vrai. Qu’y gagne l’Etat ? Pourquoi encourager l’investissement locatif ? En favorisant ce dispositif, l’Etat encourage d’abord la construction de logements neufs dans des « zones tendues ». Ce sont des endroits où il existe une forte demande de logements à louer, notamment des ménages non éligibles au logement social mais en difficulté pour louer sur le marché libre. De surcroît, cette loi permet au secteur du bâtiment d’assurer activité et emplois.

Les avantages du Pinel 

Le dispositif permet notamment  : 

  1. d’abord de se constituer un patrimoine,
  2. puis d’alléger ses impôts jusqu’à 6 000 € par an,
  3. qui plus est d’acheter sans apport personnel (les revenus réguliers que constituent les loyers perçus et la réduction d’impôt le remplacent),
  4. de ne pas payer les intérêts de l’emprunt car ils sont déductibles des loyers perçus,
  5. outre cela de louer à ses proches (ascendants ou descendants) ce que ne permettait pas le dispositif précédent,
  6. et même à l’issue, de continuer à louer en dehors des contraintes du dispositif ou tout simplement de vendre.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel 

En contrepartie d’une réduction d’impôt pouvant aller de 12% à 21% du prix du bien (jusqu’à 63 000 €), il est de fait impératif de respecter les critères ci-dessous.

  • Le logement doit tout d’abord être neuf, acheté sur plan, en construction ou faisant l’objet de travaux de rénovation très encadrés.
  • Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an. De surcroît , vous ne pouvez pas acheter plus de 2 logements la même année.
  • Le prix d’achat au m² ne doit pas dépasser 5 500 € TTC.
  • Votre plafonnement cumulé au titre des avantages fiscaux ne pourra pas dépasser 10 000 € par an.
  • Le logement doit d’autre part être acheté dans des zones prédéfinies : 
    • A bis : Ville de Paris + 29 communes environnantes.
    • A : Île de France + Côte d’Azur + partie française de l’agglomération de Genève.
    • B1 : Métropoles de plus de 250.000 habitants + Grande couronne parisienne + quelques villes dont les loyers et les prix des logements sont élevés + départements d’Outre-Mer.
  • Vous devrez à vrai dire vous engager à le louer pour 6, 9, ou 12 ans.
  • Le logement devra impérativement être loué dans les 12 mois suivant la livraison.
  • Il vous faudra ensuite suivre les barèmes des plafonds de loyer repris dans le tableau ci-dessous : 
Plafonds de loyers au m² en métropole (varient selon la surface du logement)
Loyer plafonné = plafond de la zone x (0,7 + 19/ surface du logement)
Zone A bis17,17€
Zone A12,75€
Zone B110,28€
  • Respecter pareillement les plafonds de ressource des locataires :
Composition du foyer locataire
Zone A bisZone AZone B1
Personne seule38 236€38 236€31 165€
Couple57 146€57 146€41 618€
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge74 912€68 693€50 049€
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge89 439€82 282€60 420€
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge106 415€97 407€71 078€
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge119 745€109 613€80 103€
Majoration par personne à charge supplémentaire13 341€12 213€8 936€

Les pièges du Pinel  

Comme tout achat immobilier en VEFA, il est primordial de réfléchir son achat et de veiller notamment à : 

  1. opter pour un emplacement pertinent en se rendant sur place avant de signer le contrat de réservation,
  2. choisir un loyer adapté au marché pour rester compétitif par rapport aux autres offres de logements à louer,
  3. ne pas hésiter à se faire assister par des professionnels compétents comme un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).

Si vous avez réservé ou acheté un logement en Pinel, n’hésitez pas à prendre contact avec nous pour bénéficier d’un « Assistant Maître d’Ouvrage personnel ». 

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