Cet article -sur le sujet Financer un projet immobilier – inaugure un nouveau format : la parole d’experts sous forme d’interview. Nous poursuivons toujours le même but : partager des informations pertinentes et globales autour de l’achat en VEFA afin que vous vous sentiez rassurés dans vos démarches.
Aujourd’hui parole à : Alexis ARNOUX, directeur de l’agence de NANTES (Hauts-Pavés) pour ASHLER & MANSON, véritable expert pour vous permettre de financer un projet immobilier.
Le choix d’Alexis pour traiter ce sujet s’est imposé comme une évidence. En effet, pour chaque client qui lui donne sa confiance, il s’assure de donner le meilleur et atteindre les objectifs fixés conjointement. Pour cela il instaure la transparence avec ses clients car c’est un véritable travail d’équipe qui dure tout le temps de l’acquisition.
En quoi consiste l’activité de courtier en prêts immobiliers ?
Le courtier en prêt immobilier est un intermédiaire qui représente l’acquéreur ou l’investisseur. Il défend ses intérêts auprès des organismes prêteurs (banques). A cette fin, c’est lui qui constitue le dossier de demande de prêt. Il définit un cahier des charges avec ses clients et négocie les conditions du futur emprunt. Il est LA personne de confiance pour représenter les intérêts de ses clients.
Quelles sont les valeurs que vous défendez dans votre activité professionnelle ?
Confiance, transparence et réactivité sont nos maitre mots. Les porteurs de projet doivent être accompagnés pour optimiser leur temps (les investisseurs d’aujourd’hui ont des agendas professionnels serrés) et s’assurer d’avoir toute l’objectivité de l’offre de prêt des différents organismes prêteurs du marché.
Comment vous rémunérez-vous ?
Nous sommes rémunérés par les clients sous forme d’honoraires qui ne sont facturés qu’à la réussite de la mission au moment de la signature notaire. Parfois, il peut y avoir des commissions d’apport d’affaires de la part des banques qui souhaitent avoir plus de clients, mais depuis plus d’un an cela tend à disparaitre.
Quelles spécificités se dégagent sur le marché de l’immobilier neuf à Nantes par rapport aux autres territoires où vous exercez ?
Ces dernières années, le marché immobilier Nantais vit une tension particulièrement forte. Manifestement, l’offre de logement reste insuffisante par rapport à la demande. Aussi, le neuf est capital pour répondre à cette demande et à la croissance démographique de notre département. D’une façon générale, les programmes actuellement proposés sur notre territoire trouvent tous preneurs que ce soit pour un usage de résidence principale ou locatif.
Quelle typologie d’acquéreur d’un logement neuf rencontrez-vous le plus souvent ?
Je dirais qu’il y a deux types d’acquéreurs dans le neuf:
– Les investisseurs qui malgré la crise sanitaire continuent de se positionner sur des programmes Nantais qui profitent de la dynamique économique de la ville et de son attrait pour les franciliens.
– Les accédants à la propriété qui achètent en VEFA pour obtenir le bien qui leur correspond et ce même s’il faut attendre 2 ans de livraison.
Quels acquéreurs gagneraient le plus à faire appel à vos services ?
Certainement les acquéreurs en manque de temps. Également, les clients souhaitant avoir toute lumière sur les particularités des contrats proposés par les banques. Ne dit on pas que le « diable est dans les détails », le prêt immobilier en est un parfait exemple. Chaque situation ou projet ne répond pas aux mêmes besoins et se doit de trouver une réponse personnalisée.
Quel est l’impact du « taux » d’un prêt pour le client ?
Le taux est LE SUJET quasi unique retenu par les emprunteurs.
Depuis 3 ans, les taux d’emprunt sont aux niveaux les plus bas jamais connus. Aussi, les taux d’une banque à l’autre pour un même dossier peuvent varier de 0,25 points de base maximum (Soit 20€ de +/- par mois pour un prêt de 200k€ sur 20ans). Certes, cet impact n’est pas négligeable. En ce domaine, nous voulons toujours payer le moins possible. Néanmoins, cette considération n’est pas le point capital surtout quand on sait que nous sommes propriétaires de notre logement en moyenne pendant 7 ans.
De quelle manière travaillez-vous avec vos clients qui souhaitent financer un projet immobilier ?
J’invite plutôt mes clients à raisonner en fonction de leurs modes de vie, en budget mensuel, afin de construire un plan de financement adapté à leur situation. Ainsi, nous mettons en lumière leurs évolutions professionnelles possibles, des frais annexes pouvant arriver dans les prochaines années, ou des projets d’investissement locatif pour un développement de patrimoine. A vrai dire, tous ces points sont cruciaux pour vérifier que le montage financier corresponde à leur projet de vie. A ce moment là, nous pouvons parler de négocier de conditions de taux. Pour rappel, aujourd’hui quand nous empruntons 100€ nous remboursons 115€ alors qu’il y a quelques années nous remboursions 150€ voir plus.
Quel est l’impact de l’ « assurance emprunteur » pour le client ?
L’assurance emprunteur, aujourd’hui, a un impact majeur sur le cout crédit global. Du fait des taux bas, ce coût d’assurance peut être supérieur aux intérêts d’emprunt selon les catégories d’emprunteur. Nous veillons, dès lors, systématiquement à négocier ces coûts d’assurance pour contrôler que le client ait non seulement un coût optimisé, mais surtout des niveaux de couverture adaptés à son projet et ses objectifs personnels.
Les assurances ne sont-elles pas parfois l’ennemi des dossiers pour financer un projet immobilier?
C’est vrai notamment pour les personnes de plus de 50 ans. L’assurance étant calculée comme une « prime de risque » sur l’état civil et l’état de santé du demandeur, dès lors la moindre pathologie peut augmenter la prime. Aussi, le TAEG du prêt (coût global incluant l’ensemble des services mis en œuvre pour l’obtention du prêt) subit les conséquences immédiates, au point de dépasser les taux de l’usure définis chaque trimestre par la banque de France. Ce plafond de verre interdit, à vrai dire, toute émission de prêt. C’est en cela que je définissais le terme d’ennemi préalablement. En d’autres termes, pour des questions de pathologies, certains clients se sont vus refuser ces prêts dépassant le taux de l’usure. Pourtant les clients conscients de leur pathologies sont d’accord pour assumer ces primes d’assurances. On croit parfois marcher sur la tête.
Dans la tête des acquéreurs, « immobilier neuf » rime avec « intérêts intercalaires ». Pouvez-vous nous expliquer de quoi il s’agit réellement ?
Les intérêts intercalaires sont les frais de « service ». En effet, la banque vous rend un service en payant les sommes dues au promoteur sans que vous n’ayez à rembourser le capital. Dès lors, vous n’assumez pas des mensualités trop importantes. La remise de clés en VEFA n’arrive que plusieurs mois ou années après la signature chez le notaire. Aussi, il n’est pas toujours possible de pouvoir cumuler les frais du logement actuel et du logement futur. La banque avance donc cet argent. Vous payez uniquement les intérêts sur les sommes versées par la banque. Ce n’est pas un ennemi des emprunteurs. Au contraire, c’est un réel service rendu pour limiter l’impact de trésorerie qui pourrait déséquilibrer le budget mensuel des acquéreurs. Encore une fois, chaque cas doit être étudié. Suivant le montage financier nous pouvons limiter ces frais, mais nous devons l’intégrer au cahier des charges.
Quel est l’impact de la covid-19 sur votre activité de courtier à Nantes?
Notre activité est tout d’abord dépendante de la transaction immobilière. Or, la pandémie et les confinements mis en place pour la contraindre ont stoppé les visites de biens. Malgré l’inventivité et l’audace des agents immobiliers qui ont redoublé d’effort en numérisation grâces aux visites virtuelles et autre visio. Mais à bien considérer les choses, un achat immobilier reste l’achat le plus important de toute une vie. Les acheteurs ont besoin d’être présents pour prendre une décision. Ces périodes ont eu un impact économique important pour nous. Le STOP and GO, malgré tout, n’a fait que retarder des achats qui ont repris post confinement. Je pense néanmoins que cela a eu un intérêt. Celui de prendre le temps d’anticiper les projets et préparer dans les meilleures conditions les dossiers de nos clients. Comme nous l’évoquions, le marché subit une tension. La qualité des dossiers est d’autant plus importante.
Comme vous avez pu vous en rendre compte, il est impératif d’avoir recours à un véritable expert pour financer un projet immobilier. De la même manière, A-VEFA vous éclaire sur les spécificités techniques de votre achat et vous permet d’en saisir toutes les subtilités.