Toujours dans l’optique de faire bénéficier aux acquéreurs VEFA de notre expertise, A-VEFA vous partage aujourd’hui les réponses de Garance LEPHILIBERT, avocat en droit immobilier et droit de la construction (associée du cabinet Mensole Avocats). Nécessité (ou non) de l’accompagnement, réussite des procédures amiables ou juridiques… Voici des indications précieuses pour votre parcours d’acquisition VEFA, parole d’experte !
1/ Dans quel contexte, les acquéreurs VEFA vous sollicitent-ils ?
« Les acquéreurs VEFA font appel aux conseils de notre Cabinet dans divers cas de figure :
- Soit avant la livraison : pour examiner les éléments contractuels du dossier (contrat de réservation, promesse, contrat de prêt, etc.) ;
- Soit après la livraison : pour réclamer l’indemnisation d’un éventuel retard, pour contraindre le constructeur à lever les réserves de livraison, ou encore pour toutes problématiques de parfait achèvement, de bon fonctionnement ou liées à la garantie décennale. »
2/ Observez-vous une tendance à la négociation dans ce type de dossier ?
« La tentative de démarches amiables est non seulement primordiale mais obligatoire. Bon nombre de nos dossiers s’achèvent, fort heureusement, par une issue transactionnelle.
Cependant, face à des situations complexes et difficilement conciliables, le dossier peut se présenter devant le Tribunal judiciaire de lieu de situation de l’immeuble. Parfois, introduire un contentieux permet d’enjoindre le constructeur à faire un effort supplémentaire, et donc à obtenir un meilleur accord. »
3/ Quel est le pourcentage de réussite des contestations des décalages de livraison au Tribunal ? Le contrat de vente VEFA permet-il réellement au client de pouvoir contester ces décalages ?
« Le retard de livraison est majoritairement bien accueilli par les Tribunaux, qui allouent régulièrement une indemnisation significative, mais rarement totale. La « réussite » du dossier dépend des éléments factuels et contextuel, et varie aussi en fonction du territoire concerné.
Eu égard à son exhaustivité, le contrat de VEFA (réservation et acte authentique) permet une indemnisation des préjudices des acquéreurs. J’attire néanmoins l’attention de ces derniers sur les causes légitimes de prorogation du délai de réalisation, à l’instar des retards de paiement imputables à l’acquéreur, des intempéries justifiées, de la défaillance d’une entreprise de travaux, ou encore de circonstances sanitaires exceptionnelles. »
4/ Combien de temps un promoteur a-t-il pour lever les réserves de livraison ? Que se passe-t-il après ?
« La pierre angulaire d’un dossier d’acquisition en VEFA est le procès-verbal de livraison, qui reste le point de départ de plusieurs délais imputables au constructeur pour reprendre tous désordres/non-conformités/vices dénoncés.
- Réserves de livraison : le constructeur fera procéder aux travaux de reprise dans un délai défini contractuellement, souvent de trois mois ;
- Garantie de parfait achèvement : le constructeur est tenu, pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux (avec les entreprises), de réparer tous les désordres signalés par l’acquéreur soit au moyen de réserves, soit par voie de notification postérieurement ;
- Garantie de bon fonctionnement : en ce qui concerne les éléments d’équipement dissociables du logement (volets roulants, appareils électriques, etc.), le constructeur est tenu, pendant un délai de deux ans à compter de la réception, de reprendre les désordres survenus ;
- Garantie décennale : pendant un délai de 10 ans à compter de la réception, le constructeur est tenu des dommages résultant d’un vice du sol, qui compromettraient la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination. »
5/ A l’issue de la livraison d’un logement en VEFA, le délai d’un mois pour faire connaître d’autres vices apparents ou défauts de conformité connaît-il des exclusions ? L’accompagnement par un professionnel comme A-VEFA lors de la livraison modifie-t-elle cette garantie à un mois ?
« Après livraison, le promoteur est tenu à la garantie des vices et des défauts de conformités apparents, conformément à l’article 1642-1 du Code civil. On entend par « apparents », tous les vices pouvant être décelés par un observateur, profane de la construction, procédant à des vérifications élémentaires.
Si ces vices doivent être, par principe, dénoncés aux termes du procès-verbal, il n’en demeure pas moins que la garantie se prolonge dans le mois suivant la livraison et doivent être dénoncés par LRAR.
L’accompagnement par un professionnel ne modifie en rien cette garantie particulière. »
6/ Comment accompagnez-vous vos clients lors ces phases techniques ?
« Lors des phases techniques, je recommande systématiquement aux acquéreurs d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier et/ou de la construction à l’image d’A-VEFA. En tant qu’avocat nous n’avons pas les compétences techniques suffisantes, et nous nous fions à l’expérience d’un professionnel aguerri, pour traduire ses constatations en démonstration juridique. Cet aspect est essentiel pour la suite du dossier. »
7/ Quelles satisfactions tirez-vous de l’exercice de votre métier, et quelles valeurs défendez-vous ?
« Sans surprise, notre Cabinet défend avec ardeur, rigueur et proximité les intérêts des acquéreurs dans les litiges les opposant au promoteur. Aussi, nous avons à cœur d’être à l’écoute de leurs aspirations et réactifs dans la gestion des dossiers.
Nous avons fait le choix d’être tournés exclusivement vers les domaines de l’immobilier et de la construction, ce qui nous assure une expertise et une connaissance précise des spécificités. »
8/ Enfin, quels avantages trouvez-vous à la VEFA par rapport à un CCMI, d’un point de vue uniquement juridique ?
« Les régimes juridiques diffèrent sur bien des points, et dépendent manifestement du projet envisagé par les acquéreurs (achat du terrain par exemple).
Nonobstant, sans privilégier l’un par rapport à l’autre, le contrat de VEFA conserve l’avantage de laisser à la charge du promoteur certains aspects administratifs et contraignants du projet à l’image du dépôt du permis de construire, la viabilité, les études de sol, etc. »
A-VEFA tient à mettre en avant le professionnalisme et la rigueur de Garance lorsqu’il s’agit de défendre les acquéreurs VEFA en justice. Toutefois, avant d’engager une action juridique concernant des malfaçons ou des non-conformités, l’accompagnement par A-VEFA est une étape indispensable (et parfois suffisante selon les cas) afin de bénéficier d’une expertise sur le plan technique. Cette dernière sera un support indispensable pour l’avocat en cas de défense devant un tribunal.
Nous remercions chaleureusement Garance pour cette interview !