Peu connue, la vente d’immeuble à rénover permet d’acheter un logement ancien dans des conditions relativement similaires à l’achat sur plan. Elle est une alternative à l’acquisition d’un logement neuf qui n’est pas toujours possible en hyper-centre d’agglomération par exemple.
Quels biens sont concernés par la vente d’immeuble à rénover ou VIR
Ce contrat de vente concerne les logements au sein d’un immeuble faisant l’objet d’une rénovation.
– Le bâtiment :
Il doit impérativement s’agir d’un immeuble existant comportant des logements ou un mixte d’habitations et de locaux professionnels.
– Les travaux :
Pour une vente d’immeuble à rénover les travaux doivent s’en tenir à de la rénovation. Les modifications structurelles du bâtiment ne doivent pas concourir à le requalifier comme neuf. Par exemple, un agrandissement sera hors du champ de la VIR. Les transformations intérieures sont également concernées.
L’engagement du vendeur sur un délai, un prix et une qualité de travaux.
Lorsque vous signez un contrat de vente d’immeuble à rénover le délai de réalisation des travaux, leur nature et leur prix sont fixés dès la signature de l’acte de vente.
Le paiement à l’avancement du chantier.
Le contrat d’achat en VIR prévoit un échelonnement des règlements. Une première partie de la somme est versée à la signature de la vente, le reste au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
- Le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, l’acheteur s’acquitte du prix de l’existant.
- Un second règlement est exigé lorsque 50 % des travaux sont réalisés. Cet appel de fond correspondra à la moitié de la somme totale des travaux prévus.
- A l’achèvement du chantier, 45 % de l’enveloppe travaux est demandée.
- Les 5 % restants sont à régler à la livraison.
A noter : La taxe foncière est due par l’acquéreur à partir de la date de signature de l’acte authentique et non pas à partir de la date de livraison du bien.
Encadrement de la livraison
La livraison d’un logement en VIR est strictement encadrée. Le vendeur et l’acquéreur doivent désigner un architecte indépendant qui produira une déclaration d’achèvement certifiée. Ce professionnel de la construction devra notamment vérifier la correspondance avec les travaux prévus à la signature du contrat.
Un procès verbal de réception des travaux sera ensuite signé.
L’accompagnement d’A-VEFA pourra s’avérer un atout dans cette étape souvent délicate. Nos experts vous accompagnent lors des visites chantier jusqu’à la livraison. Nous écrivons un rapport de visite.
Tour d’horizon des garanties de la VIR
Qui porte les garanties ?
Si l’acquéreur jouit des droits du sol dès la signature de l’acte authentique, c’est bien le vendeur qui reste le maître d’ouvrage. C’est donc lui qui doit souscrire aux diverses assurances obligatoires et qui sera votre interlocuteur en cas de désordre, et ce même après la livraison. A noter que les travaux seront tous considérés comme livrés à une date unique qui marquera le démarrage des garanties. Cette date de réception de chantier n’est pas la date de remise des clés.
La Garantie financière d’achèvement
Comme pour l’achat en VEFA, le vendeur a l’obligation de fournir une garantie financière d’achèvement. Il s’agit d’une assurance délivrée par une société d’assurance agréée ou un organisme financier. Ainsi vous êtes certain que le chantier sera mené jusqu’à son terme. Elle prendra en charge la fin de travaux en cas de défaillance du vendeur. Cette assurance est obligatoire, la signature de l’acte authentique ne pourra avoir lieu sans ce document.
La Garantie de parfait achèvement
Dénommée également GPA, cette garantie oblige le vendeur à résoudre les désordres dans un délai d’un an qui ont été signalés à la livraison du bien ou dans le mois qui suit. C’est à ce moment particulier de votre projet que l’œil expert d’A-VEFA peut être votre atout. Nous visitons le bien lors de la remise des clés ou dans le mois qui suit et vous remettons un rapport détaillé de nos observations. Vous pourrez alors vous appuyer sur ce document pour faire valoir vos droits auprès du vendeur/constructeur.
La garantie biennale
Elle concerne le fonctionnement des équipements du logement (volet électrique, poignée, domotique, ballon d’eau chaude…). Durant deux ans, à compter de la date de réception des travaux, le vendeur est tenu de remplacer ou réparer tout équipement défaillant. Il vous suffit de signaler la panne ou le défaut et de demander la réparation à ses frais et dans le délai que vous fixez par lettre RAR. Sans action de sa part, vous êtes en droit de demander une médiation ou de saisir la justice.
La garantie décennale
Après livraison du bien immobilier vous bénéficiez de 10 ans de garantie sur le bâti. Cela signifie que c’est au vendeur de réparer d’éventuels dommages qui surviendraient sur le bâtiment en lui-même (fondation, ossature, canalisation…). Attention, elle garantit les malfaçons qui ne sont pas visibles ou décelables au moment de la livraison. C’est la raison pour laquelle nous vous recommandons de faire appel à nos services dès les premières visites chantier, ainsi certains vices peuvent être évités.
L’assurance dommage ouvrage
Le vendeur étant le maître d’ouvrage, il doit souscrire à une assurance dommage ouvrage. Son rôle ? Pré-financer les réparations avant recherche de responsabilité. Il faut savoir que chaque entreprise a l’obligation de produire une attestation d’assurance décennale qui couvre son corps de métier. Lors d’un désordre qui touche le bâtiment en lui-même, l’assurance dommage ouvrage avance les frais de réparations et se retourne ensuite vers les assureurs des entreprises pour se faire rembourser.
Les avantages d’un achat VIR
Vente d’immeuble à rénover vs VEFA
Alors que l’achat en VIR se compare souvent à la VEFA, il revêt cependant une différence notoire. Lors d’une vente d’immeuble à rénover, le potentiel acquéreur a la possibilité de visiter le bien. Un avantage de taille pour se rendre compte de la luminosité, du point de vue ou encore de l’espace. L’acquisition d’un logement neuf sur plan requière quelque effort d’imagination des futurs propriétaires.
Auto-rénovation vs vente d’immeuble à rénover
L’avantage de la vente d’immeuble à rénover par rapport à de la rénovation classique réside dans l’obligation de fixer un budget, un délai, une qualité de travaux et des garanties. L’acte authentique signé chez le notaire engage le vendeur sur ces points. En cas de défaillance, A-VEFA est à vos côtés pour faire respecter au mieux ces engagements.
L’achat d’immeuble à rénover fait partie du champ d’action d’A-VEFA. Nous vous épaulons tout au long de ce projet. Vous pouvez nous contacter pour un achat en VIR sur une grande partie du territoire national.